Como financiar um imóvel pelo Banco do Brasil?

Como simular? Posso somar minha renda com a da minha família?
Publicado em 12/11/2018Última atualização em 21/11/2018 às 22:26:49

Financiamento Imobiliário

Se você está lendo este artigo, você tem interesse em financiar um imóvel. Por favor, acompanhe comigo o “passo a passo” para o financiamento imobiliário no Banco do Brasil.

Qual valor de imóvel posso financiar?

A primeira pergunta que todos fazem é quanto posso pegar emprestado com o banco?

Você pode pegar emprestado até 90% do valor imóvel, dependendo da linha de financiamento e da tabela de cálculo de juros. Calma! Vamos explicar o que é uma linha de financiamento e o que é uma tabela de cálculo de juros. Apenas continue lendo!

O Banco do Brasil possui 5 linhas de financiamento imobiliário. Antes de detalhar cada uma das linhas, vamos apresentar uma tabela que resume algumas características de cada uma das linhas:

Atenção:Para a linha Aquisição FGTS e MCMV (Minha Casa Minha Vida) existe um valor máximo permitido para o imóvel a ser comprado. Falamos sobre estes valores máximos logo abaixo, ao detalharmos essas linhas. Tratam-se de linhas de crédito subsidiadas pelo governo, portanto, para ter acesso a elas, tanto você (comprador) quanto o imóvel desejado precisam atender a certas exigências que vamos explicar.

Onde posso simular meu financiamento imobiliário?

Você pode simular através deste link. É um simulador oferecido pelo Banco do Brasil.

Posso somar minha renda com a da minha família?

Pode sim! Você pode fazer a composição de renda com outras duas pessoas da sua família. Ao todo, 3 pessoas podem compor renda em conjunto.

Quais documentos eu preciso levar ao banco?

Haverá duas etapas neste processo de financiamento imobiliário. Cada uma das etapas exigirá uma coleção de documentos.

Análise de crédito: Nesta etapa você precisará levar ao banco os seguintes documentos:

Documento de identificação (RG, CNH ou Carteira de Trabalho)

Comprovante de Renda + Carteira de Trabalho

Comprovante de Residência

Certidão de Casamento (Se casado)

Caso você seja casado(a), sua esposa/marido também deverá comparecer e levar documento de identificação. Se for haver composição de renda, ou seja, se for somar a renda do casal para calcular a capacidade de pagamento, sua esposa/marido também deverá apresentar comprovante de renda e carteira de trabalho.

Formalização da Proposta: Após aprovada a análise de crédito, você deverá apresentar os seguintes documentos para o banco:

Declaração de Imposto de Renda (ou Declaração de Isenção)

Declaração do Empregador para Efeito de Comprovação do Local da Ocupação Principal (caso utilize seu FGTS como entrada)

Extrato de seu FGTS (caso queira utilizar seu FGTS)

Esta declaração do Empregador pode ser baixada no próprio site do Banco do Brasil, neste link. A declaração deve ser preenchida e assinada por um funcionário da empresa em que você trabalha.

Quais documentos o vendedor do imóvel precisará levar ao banco?

O vendedor precisará levar, em princípio, os seguintes documentos:

Documentos pessoais

Documento de identificação (RG, CNH ou Carteira de Trabalho)

Comprovante de Residência

Certidão de Casamento (Se casado)

Sendo casado, a esposa/marido também deverá apresentar seu documento de identificação.

Documentos do Imóvel

Ficha de Matrícula, atualizada, do imóvel.

Certidão de ônus do imóvel (normalmente está na própria ficha de matrícula).

CND Municipal do imóvel, demonstrando não haver débitos com a prefeitura.

Capa do carnê do IPTU (e as páginas iniciais que possuem os dados do imóvel)

Claro que o banco poderá solicitar documentação adicional. Mas, normalmente, são solicitados apenas os documentos acima.

O que é SAC e PRICE?

São tabelas utilizadas para calcular como serão as prestações do financiamento. Dependendo da tabela que você escolher, a parcela inicial de seu financiamento será maior ou menor. É você quem escolhe a tabela que deseja utilizar para seu financiamento.

PRICE

Se você escolher a tabela PRICE seu financiamento começará com parcelas menores (se comparadas à tabela SAC). Em teoria, seriam parcelas fixas. Significa que se você financiar um imóvel em 360 vezes, pagaria 360 parcelas iguais de determinado valor. Mas, na prática, não é assim que funciona. Seria matematicamente inviável uma instituição financeira oferecer um financiamento com 360 parcelas fixas (um prazo muito longo) desconsiderando o efeito da inflação.

Nota:Imagine que você tenha financiado um imóvel e esteja pagando prestação de R$ 500,00 por mês. Se esta parcela fosse verdadeiramente fixa, daqui a 15 anos, seu salário teria dobrado (ou triplicado) e a prestação passaria a ser quase insignificante. Ao final, a inflação faria com que o negócio não fosse rentável para as instituições financeiras.

Portanto, se você financiar um imóvel em Entrada + 360 parcelas de R$ 500,00, estas parcelas sofrerão ajustes periódicos para repor o efeito da inflação. Em resumo simples, se a inflação de um ano for 4%, sua prestação subirá para R$ 520,00 após esse período.

Ainda há outro fator que faz com que sua parcela aumente de valor: O Seguro Habitacional. Mas falaremos sobre o seguro habitacional mais tarde.

Reforçando: Se você escolher a tabela PRICE, sua parcela começará com um valor menor (em relação à SAC), e aumentará, devagar, devido ao efeito da inflação e do seguro habitacional.

SAC

Escolhendo a tabela SAC, seu financiamento começará com uma parcela maior (em comparação à tabela PRICE) e irá, em tese, reduzindo ao longo do tempo.

Vamos supor que você pretenda comprar o mesmo imóvel de nosso exemplo acima (da tabela PRICE). Ao invés de sua parcela inicial ser R$ 500,00, ela provavelmente seria algo em torno de R$ 800,00, utilizando a parcela SAC. Ou seja, a parcela inicial seria mais cara. Em teoria, ao longo do tempo, esta parcela iria diminuindo com o passar dos meses. Daqui a 30 anos, sua última parcela poderia ser algo em torno de R$ 200,00. É assim que funciona, em teoria, a tabela SAC.

Porém, da mesma forma que ocorre com a tabela PRICE, também haverá ajustes para compensar a inflação e o seguro habitacional. Estes ajustes, por muitas vezes, acabam compensando a redução que haveria na parcela.

Nota:Suponha que após 12 meses a sua parcela inicial de R$ 800,00 deveria reduzir para R$ 770,00 devido a forma com que é calculada a tabela SAC. Mas também suponha que houve uma inflação de 3% neste período. Então, sua parcela que deveria ter caído para R$ 770,00, na prática cairá para R$ 793,00. Ela caiu devido a forma com que a tabela SAC funciona, mas houve, ao mesmo tempo, reajuste para compensar a inflação.

Na prática, esta tabela SAC, considerando as correções da inflação e do seguro habitacional, acaba causando a sensação de que as prestações são aproximadamente constantes. Já com a tabela PRICE você observa o valor das parcelas aumentando gradativamente.

Qual é melhor, SAC ou PRICE?

É simples assim: Se você tiver dinheiro para bancar a prestação inicial MAIOR provocada pela tabela SAC, contrate pela SAC. Contratando pela tabela SAC, você não passará aperto no futuro. A correção monetária que a prestação sofrerá, se compensará com a redução natural das prestações calculadas por esta tabela. Você terá a sensação de que as prestações se mantém constantes.

Se você estiver apertado financeiramente e preferir uma parcela inicial MENOR, financie utilizando a tabela PRICE. A prestação inicial calculada utilizando esta tabela é MENOR. Ela irá aumentando, gradativamente, ao longo do tempo, a medida que seu valor for corrigido pela inflação.

Atenção:Perceba que a parcela de seu financiamento SEMPRE será corrigida pela inflação. Seja utilizando a tabela PRICE ou SAC. Porém, utilizando a tabela SAC, você vai ter a sensação (e apenas isso) de que a parcela se mantém constante. Uma vez que esta tabela provocaria redução nas prestações, o acréscimo provocado pela inflação acabará sendo anulado pela redução natural das parcelas.

Conversaremos agora sobre as 5 linhas de financiamento oferecidas pelo mercado.

Linhas - Aquisição FGTS e MCMV

Tarifa de avaliação: 1.5% do valor do imóvel. Esta tarifa deve ser paga no início do processo.

Estas duas linhas são irmãs. As características são praticamente as mesmas. A única diferença prática, no Banco do Brasil, é que a linha Aquisição FGTS é utilizada para compra de imóvel usado enquanto a linha Minha Casa Minha Vida é utilizada para aquisição de imóvel novo. Mas a taxa de juros destas duas linhas é imbatível.

Nota:Acredite! Você pode conseguir uma taxa de juros anual de 5% ao ano, dependendo de sua renda.

Taxa de juros: A taxa juros é proporcional a sua renda. Quanto maior a renda, maior a taxa. Aliás, para ser mais preciso, a taxa de juros é proporcional à renda bruta familiar. É obrigatória a composição de renda entre todos os membros da família que irão residir na nova casa. Significa que se o marido, esposa e filho trabalharem, deverá ser calculada a renda total da família, somando as 3 rendas.

A partir da soma da renda de todos os membros da família que irão residir na casa nova, tem-se a renda bruta familiar. É esta renda que servirá como base para o cálculo da taxa de juros. Se a renda bruta familiar for baixa, como por exemplo R$ 1.500,00, você conseguirá a tão sonhada taxa de 5% ao ano. Se a renda bruta familiar for próxima de R$ 7.000,00 a taxa será de aproximadamente 8,5% ao ano (que ainda é uma excelente taxa).

Pré-requisitos necessários

Para que você tenha direito de utilizar as linhas Aquisição FGTS e Minha Casa Minha Vida, é preciso que as seguintes condições sejam atendidas:

Valor máximo do imóvel: Para conseguir utilizar esta linha de financiamento, o imóvel desejado não poderá ultrapassar o valor máximo permitido para seu município. E que valor é esse? Foram definidos valores máximos de imóvel para cada município do país. Em média, estes valores giram em torno de R$ 100.000,00. Mas podem chegar a R$ 230.000,00 em grandes cidades. Consulte o valor máximo que esta linha de financiamento permite para cada imóvel neste arquivo. Verifique o valor contido na coluna "Limite valor imóvel Habitação Popular".

Proponentes sem imóvel: Nenhum dos proponentes deve possuir imóvel (quitado ou financiado). Há uma exceção! É permitido que você tenha imóvel quitado desde que ele esteja localizado em região metropolitana diferente de onde está localizado o imóvel que pretende comprar. Por exemplo: Caso tenha interesse em comprar um imóvel em Minas Gerais, é permitido que você possua um imóvel quitado no Amazonas, por exemplo.

Não é permitido, em hipótese alguma, que um dos proponentes tenha financiamento ativo de qualquer imóvel, independentemente de sua localização.

Imóvel residencial: Não é possível financiamento de imóvel comercial nesta linha.

Características do imóvel: O imóvel desejado precisa atender às características abaixo:

deve possuir Habite-se

deve estar construído. (Não é possível financiar imóvel em construção ou em reforma estrutural)

deve estar localizado na mesma região metropolitana de onde você atualmente mora ou trabalha.

deve possuir condições mínimas de habitabilidade

Um imóvel possui as condições mínimas de habitabilidade quando atender a todas exigências de infra-estrutura básica, como, por exemplo: Energia Elétrica, Água Potável, Rede de Esgoto, etc.

Renda Bruta Familiar: A renda bruta familiar não pode ser superior a R$ 9.000,00. Porém, este limite pode ser reduzido a R$ 7.000,00 conforme determinação do momento. Lembre-se de que trata de linha de financiamento subsidiada para atender, principalmente, a população de baixa renda. Com frequência, limita-se a renda bruta familiar em R$ 7.000,00. Mas há período em que também se permite renda entre R$ 7.000,00 e R$ 9.000,00.

Pense assim: Se sua renda bruta familiar for inferior a R$ 7.000,00, você cumpriu este requisito. Se sua renda for entre R$ 7.000,00 e R$ 9.000,00 você precisará comparecer ao banco e perguntar se está sendo permitida a contratação para esta faixa de renda. Se sua renda bruta familiar for superior a R$ 9.000,00, essa linha de financiamento não poderá ser usada por você.

Vantagem

A vantagem indiscutível desta linha de financiamento é a taxa de juros. Não há taxa de juros menor, no mercado, que a oferecida por estas linhas de financiamento. Caso você consiga se enquadrar nas exigências da linha, vá em frente!

Desvantagem

A única desvantagem relacionada a esta linha de financiamento é a dificuldade de o comprador anteder às exigências para o enquadramento. Outras linhas de financiamento possuem exigências menores, porém nenhuma delas possui taxa de juros tão boa quanto a oferecida na linhas "Aquisição FGTS" e "Minha Casa Minha Vida".

Linha - Pró-cotista

Tarifa de avaliação: 1.5% do valor do imóvel. Esta tarifa deve ser paga no início do processo.

Esta é uma linha de financiamento intermediária. Significa que a taxa de juros não é tão baixa quanto nas linhas "Aquisição FGTS" e "Minha Casa Minha Vida", mas, em compensação, é permitido adquirir um imóvel de valor muito superior ao valor máximo daquelas duas linhas de financiamento.

Nas linhas "Aquisição FGTS" e "Minha Casa Minha Vida", os valores máximos dos imóveis variam entre R$ 95.000,00 a R$ 230.000,00, de acordo com o município. Já nesta linha "Pró-cotista", o valor máximo permitido para o imóvel objeto do financiamento é R$ 1.500.000,00.

Pré-requisitos necessários

Para conseguir se enquadrar nesta linha de financiamento as seguintes condições deverão ser atendidas:

Trabalho com carteira assinada: Pelo menos um dos participantes do financiamento deve ter trabalhado 3 anos com carteira assinada, somando todos os períodos de trabalho de sua vida. Ou seja, precisa ter recolhido, pelo menos, 3 anos de FGTS durante sua vida de trabalho. Não precisa ter trabalho 3 anos na mesma empresa. Você pode ter trabalhado 1 ano em uma empresa, 6 meses em outra e 1 ano e meio em outra. O importante é somar 3 anos de recolhimento para o FGTS durante sua vida de trabalho.

- Além disso, você deve atender a, pelo menos, um dos dois requisitos seguintes:

1- Estar trabalhando, atualmente, com carteira assinada.

2- Ter, pelo menos, 10% do valor do imóvel em sua conta do FGTS.

Nota:Você não precisa atender aos dois itens. Basta atender a um deles.

Valor máximo do imóvel: Para conseguir utilizar esta linha de financiamento, o imóvel desejado não poderá ultrapassar R$ 1.500.000,00.

Proponentes sem imóvel: Nenhum dos proponentes deve possuir imóvel (quitado ou financiado). Há uma exceção! É permitido que você tenha imóvel quitado desde que ele esteja localizado em região metropolitana diferente de onde está localizado o imóvel que pretende comprar. Por exemplo: Caso tenha interesse em comprar um imóvel em Minas Gerais, é permitido que você possua um imóvel quitado no Amazonas, por exemplo.

Não é permitido, em hipótese alguma, que um dos proponentes tenha financiamento ativo de qualquer imóvel, independentemente de sua localização.

Características do imóvel: O imóvel desejado precisa atender às características abaixo:

deve possuir Habite-se

deve estar construído. (Não é possível financiar imóvel em construção)

deve estar localizado na mesma região metropolitana de onde você atualmente mora ou trabalha.

deve possuir condições mínimas de habitabilidade

Imóvel residencial: Não é possível financiamento de imóvel comercial nesta linha.

Vantagem

A vantagem desta linha de financiamento é uma taxa de juros intermediária. No Banco do Brasil a taxa de juros para esta linha é de 9% ao ano. É uma taxa muito boa, embora superior a taxa das linhas "Aquisição FGTS" e "Minha Casa Minha Vida". Esta linha é utilizada por quem precisa comprar imóvel de valor superior a aquele permitido para as linhas "Aquisição FGTS" e "Minha Casa Minha Vida" e consegue atender aos requisitos relacionados acima.

Desvantagem

A desvantagem é apenas a dificuldade em cumprir as exigências da linha. Se você consegue cumprir as exigências, não há desvantagem para você.

Linha - SFH

Tarifa de avaliação: R$ 3.100,00. Esta tarifa deve ser paga no início do processo.

Esta é a linha de financiamento para quem não consegue se enquadrar nas exigências das 3 linhas anteriores. Praticamente não há exigências para que você consiga um financiamento nesta linha. Há apenas duas exigências: valor máximo do imóvel e exigência que o imóvel seja residencial.

Pré-requisitos necessários

Característica do imóvel: O imóvel não pode estar em construção ou em reforma estrutural. O valor do imóvel não pode ser superior a R$ 1.500.000,00.

Imóvel residencial: Não é possível financiamento de imóvel comercial nesta linha.

Linha - CH

Tarifa de avaliação: R$ 3.100,00. Esta tarifa deve ser paga no início do processo.

Esta é a linha para aqueles que não conseguiram se enquadrar as linhas anteriores. O limite de valor para o imóvel é R$ 5.000.000,00. Não há restrições sobre o tipo de imóvel. Pode ser imóvel residencial ou comercial. A taxa de juros, evidentemente, é a maior do mercado.

Passo a Passo para o financiamento

Encontre um imóvel

Primeiro de tudo, encontre um imóvel. Converse com o vendedor e verifique se o imóvel possui todos os documentos necessários para um financiamento. Os documentos necessários para o financiamento estão aqui.

Simule seu financiamento

Simule o financiamento no site do banco do brasil para verificar se o valor da prestação caberá no seu bolso.

Vá a uma agência do BB

Leve os os documentos necessários a uma agência do Banco do Brasil para que um funcionário faça uma análise de crédito.

Avise o vendedor

Em caso de aprovação do crédito, avise o vendedor para que ele compareça ao Banco do Brasil para apresentar a documentação exigida.

Abra uma conta

Neste momento será necessário abrir uma conta corrente no Banco do Brasil e depositar a tarifa de avaliação do imóvel. Esta tarifa é de 1.5% do valor do imóvel para as linhas "Aquisição FGTS", "Minha Casa Minha Vida" e "Pró-cotista". É R$ 3.100,00 para as linhas SFH e CH.

Aguarde o banco

Após todos apresentarem os documentos solicitados, o Banco do Brasil irá analisar a documentação. Estando todos os documentos certos, o banco confeccionará o contrato para ser assinado pelo comprador, vendedor e Banco do Brasil.

Pague ITBI e leve contrato ao cartório

Depois de assinarem o contrato, pague o ITBI e leve o contrato para registro em cartório.

Devolva o contrato para o Banco

Após uns 20 dias, o cartório devolverá o contrato assinado e uma via da Matrícula atualizada do imóvel. Entregue os documentos ao Banco para que o pagamento seja liberado ao vendedor.

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